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地产圈危情: 17000套房源被锁和一份让老板们"颤抖"的警告名单

王志纲同学会2018-02-10 12:48:01

2015年深圳反腐风暴在地产圈率先刮起,短短一个多月内,继佳兆业危机爆发、东都和尚模旧改案件浮出水面之后,深圳规划国土委三个涉案官员被立案。


这源于去年9月至12月广东省委巡视组在深圳巡查3个月后的发现:房地产方面,所查案件中暴露出有领导干部插手土地出让、工程建设;土地出让和建设规划存在权力寻租空间;开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。


根据巡视组给出的严查意见,深圳市委书记王荣随即做出指示,要求根据巡视组提供的案件线索,马上整改见效,认真查办到底。据粗略统计,目前深圳被“管理局锁定”的房源约17000套,由于原因不明,一度引发了市场的恐慌。


但据《华夏时报》记者调查,截至目前,除了佳兆业和东都地产是因房企自身问题之外,其余房企房源出现被锁,则是因正常的业务办理需求,导致的暂时被锁。不过这仍无法消除市场担忧,业内预期,巡视组将给深圳反腐带来一场剧烈地震,房地产圈则首当其冲。


万套房源被锁真相


1月14日晚间,民生东都地产位于龙岗的东都花园一区二期1-3栋预售房源约239套,以及荣超地产位于福田区荣超大厦133套房源,在深圳规土委网上处于被锁定的消息不胫而走。隔一天,花样年旗下楼盘“花乡家园”中有4套房源也被曝出遭锁定。


由于有佳兆业房源被“管理局锁定”出事的先兆,市场对此极其敏感,该消息立刻引发花样年股价大跌16%,债券价格更跌逾20%。不过,花样年集团人士对本报记者表示,被锁定的4套房早在2010年已售出,产权已不属于花样年。


1月15日晚间,深圳规土委集中向媒体回应:荣超大厦房源锁定,是因业务办理要求,需要暂时停止销售。现荣超大厦全部房源状态由“管理局锁定”已变更为“初始登记”。


“规土委已就锁定原因做出解释。”荣超地产内部有关负责人告诉记者,荣超大厦只租不卖,且均是现房,2013年已经拿到房产证,所以他们看到报道时感到很惊讶,“真是躺着中枪”。


而东都花园被锁定的原因,也与佳兆业不同,公司销售人员称,主要由于此前资金问题拖欠施工方华西企业费用,导致施工方告上法院,在2014年8月就立案查封了整个项目,现在是项目在逐步解封,公司在正常销售。


深圳市规土委内部人士解释称,“锁定”主要有五种情况,一是因关联业务办理要求,需要暂时停止销售;二是预售合同签订,上传数据后未即时备案,系统也会自动锁定;三是因涉嫌违法违纪,正在进行调查处理或其它调查案件;四是因司法或其它调查案件的问题;五是法律法规规定的其它情况。


其中,荣超大厦属于第一种,而东都花园属于第四种情况。


截至记者发稿,在深圳规土委网站上,被“锁定”的房源有招商地产锦绣观园项目、中海阅景花园以及香林世纪华府等政府安居房工程,以及已经售完或尾盘阶段的观山大卫华庭、中粮鸿云花园、中航天逸花园以及锦鸿花园。数量总和超过了万套。


“我们鸿云花园的房子早都全卖完了,可能是国土局系统没有及时更新状态。”中粮地产内部人士解释说。招商地产有关负责人表示,锦绣观园的土地出让和房源分配都是由政府安排,开发商只是代建而已,因此房源锁定跟招商地产没有任何关系。


1月16日,中海与花样年双双发布澄清公告。同日下午,深圳市规土委也发布公告称,根据相关条例和办法,对涉及规划、土地违法行为的房地产,主管部门可作出限制其产权的决定;主管部门在监督检查过程中发现房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员有违反法律、法规及本办法规定行为的,可暂停其使用信息系统。


此外,深圳市规土委还表示,在协助司法机关查封、安居型商品房预售管理以及其它规划土地日常业务办理过程中,为保障购房者的合法权益、规范市场秩序和开发企业销售行为,主管部门也可临时锁定相关房源,待事项办理完毕后再解除锁定。


巡视组要求彻查


导致佳兆业危机的深层次原因至今不明朗,政府也未对外解释锁定房源的理由,业内流传较多的一个版本是涉及蒋尊玉案。


“如果只是涉及一个官员,不至于把全部房源都锁了,这或许是政府要对整个公司清盘,要求公司交代出所有受贿官员,一网打尽。”深圳本土一家民营房企副总经理对记者分析称。


而业内敏感人士从1月11日《深圳特区报》的一篇报道中找到了引发深圳地产圈地震的蛛丝马迹:广东省委第三巡视组进行了为期3个月的巡视调查后,巡视组1月5日向深圳反馈巡视情况时,巡视组组长王传金提出了三点意见建议:深刻吸取许宗衡、梁道行、蒋尊玉、叶民辉等案件教训,加大警示教育力度,保持反腐高压态势;严肃查处领导干部搞权权交易、权钱交易、权色交易等腐败问题;严肃查处土地出让、建设规划和工程项目等领域的违纪违法问题,形成强大震慑。


“要怎样才算强大震慑?按照我们的理解,查一两个开发商,可能都不够。”深圳一家有过旧改经验的民营房企中层管理者对记者称。


在巡视组提出问题后,深圳市委书记王荣立即表态严查,并对整改工作提出了具体要求,其中对巡视组移交的案件线索,要求市纪委、市委组织部等部门马上组织力量,认真查办到底;对能够立即解决的问题,要立说立行,马上整改见效。


很快,1月13日,深圳法院通过媒体发布了2012年龙岗回龙埔旧改村委收受900万元贿赂的二审判决,该社区有四名村长均被判处有期徒刑,而这一案件涉及的开发商是尚模。


深圳一位接近规土委的人士认为,在此时公开案件,也能算入此次巡视之后的整改成果。


不久前,还有深圳市规土委第一直属管理局法制科科长柯某等三人涉嫌渎职犯罪被调查。三人被指在审批福田英龙商务大厦时,将容积率由9 .8调整为13.04,建筑限高从128米调整为137米。调整后项目增加了1.8万平米建筑面积,为开发商带来巨大利润。


值得注意的是,这则消息特别点明,案件线索来源于省委巡视组。


地产圈危情


近几天,深圳地产圈流传着一份将被调查的警告名单,提示有投资合作的,要注意风险控制,上面有18家地产商以及老板名字,全是深圳本土发家的民营房企,且几乎都是清一色的潮汕人。


名单让地产界风声鹤唳,截至1月16日记者发稿前,这份名单中目前只有佳兆业被调查,京基也仅在传闻阶段,而花样年、荣超并未在这份名单上。


上述接近规土委人士告诉记者,这次整改也会查国企,但跟民企不同的是,国企有政府背景,顶多是查处一些涉案人员,不至于影响整个企业的运作,但民企一旦出事,因为没有谁来兜底,整个企业很快会陷入业务停滞,乃至瘫痪状态。


据记者了解,深圳金光华集团未售房源在2010年被政府全部锁定至今未解锁,2012年还将金光华广场没收,包括金光华在坂田的两个项目,商铺一直未能销售,政府至今也未给过锁定理由。


据上述接近规土委人士分析,此次深圳对房地产查处的重点将指向城市更新项目、更改容积率、拔高建筑高度以及变更规划的项目。


深圳从2011年开始,土地供应就以旧改为主,第一太平戴维斯统计报告称,2012年存量用地占供地总量近75%,2013年及2014年城市更新占供地总量比例超过60%。目前,深圳在建的城市更新项目约100个。


“因为旧改不透明,容易出现灰色地带。如果真要彻查,不仅是一场地震那么简单。”上述民营房企中层管理者称。


“深圳的旧改要求开发商与村民一个个谈,但开发商往往需要花钱先买通村委干部,让村委去做村民的谈判工作。”深圳本土一位熟悉旧改流程的投资发展部负责人指出,村委愿意与哪家开发商谈,有时来自于上一级官员的指令,比如万科就谈不下旧改项目,因为不行贿,村委通常不会理睬。


一位有过被锁定房源经验的开发商人士告诉记者,按照他们的经验分析,并非每个项目都有问题,而是公司层面可能发现了某些线索,但政府要对公司清盘,所以不管什么情况,先全部锁定再说。实际上,深圳佳兆业的项目有的并非旧改,而是直接收购而来。


据一位知情人士透露,佳兆业房源被锁定后,有关部门已将佳兆业在国土局的所有资料全部带走清查。


“在招拍挂之前,房地产开发有很多不规范的地方,如果清查,会不会把多年前的事翻出来?”上述民营房企中层管理者对记者说,谁也不知道下一个查到谁。


延伸阅读:

两上市房企深圳部分房源被“管理局锁定”


作者:徐学成

来源:中国证券报


15日,深圳市规划和国土资源委员会网站显示,中国海外发展、招商地产的部分房源处于“管理局锁定”状态。受此消息影响,多家上市房企16日股价下跌。


深圳市规划和国土资源委员会网站显示,港股上市房企中国海外发展位于深圳龙岗区的安居房项目阅景花园部分房源处于“管理局锁定”状态。1号楼至4号楼大面积处于“管理局锁定”状态,5号楼至7号楼则处于已备案状态,初步统计被锁房源达2888套。中国海外发展16日发布的澄清公告称,有关房产被临时锁定是因为深圳有关国土机关就规管此类房产采取的一般管理措施,并非因公司不遵守法定及程序上的规则和要求。有关房产均已出售并交付给买家,注册登记和审批程序均已完成,此次事件对公司的业务和财务状况不构成影响。


招商地产的安居房项目招商锦绣观园也有部分房源处于“管理局锁定”状态。招商地产表示,该项目向深圳市规划国土委申请了预售许可证,并按照相关规定完成了销售,公司未接到主管机关锁定的通知,也未影响公司正常业务,业主权益也无任何影响。


业内人士分析,安居房在交付业主之后,在一定时间内禁止上市交易,会有一定时间的“锁定期”,所以招商地产和中国海外发展的部分房源被锁定的性质与佳兆业完全不同。


16日,在香港上市的多家内地房地企业股价大幅下跌。中国海外发展全天下跌2.77%,合景泰富下跌4.56%,华润置地下跌3.94%,富力地产下跌3.06%,碧桂园下跌2.82%。A股房地产板块部分龙头股也走低。万科、保利地产、招商地产和金地集团16日分别下跌1.82%、1.60%、0.77%和1.49%。


相比之下,港股市场投资者对此次“锁楼”事件的反应更强烈。业内人士表示,此前在香港上市的内地房地产企业佳兆业遭遇“锁楼”,目前处于经营困境之中,银行、信托等数十家金融机构向法院提请查封公司的资产。佳兆业不仅股价大跌,在境外发行的债券价格也大幅下跌。目前境外投资者对类似事件比较敏感,有“惊弓之鸟”之嫌。


受“锁房”事件影响,内房股潜在的不可控风险正在引起境外投资者的重视。相关分析指出,内房股尤其是中小内房股在今后一段时间内仍要受到不利因素的干扰,包括投资者重申其风险警示,机构下调其信用评级等。长期来看,可能将增加内房股融资的成本,对其融资环境产生不利影响。


深圳官方回应房企房源遭锁定


来源:新浪财经


1月16日消息,1月15日,深圳地产商花样年被曝出房源被锁消息。深圳规土委网站显示,被锁房源2套位于B座19层,一套位于D座17层,另一套则在C座4层。


今日,深圳市规划和国土资源委员会就此问题作出回应,称暂停房地产信息系统使用属于规划和房地产市场监管措施之一。房源锁定或限制产权可能存在协助司法机关查封、规范市场行为。另外,主管部门也可以临时锁定相关房源。


深圳官方还表示,待事项办理完毕再解锁定,建议不要过度解读,以维护良好市场环境。


以下是深圳官方关于暂停房地产信息系统使用相关情况的说明(微博全文):


暂停房地产信息系统使用属于规划和房地产市场监管措施之一。《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十九条规定,对涉及规划、土地违法行为的房地产,主管部门可以作出限制其产权的决定。《深圳市房地产十大监管办法》第六十二条规定,主管部门在监督检查过程中发现房地产开发企业、经纪和评估机构及其从业人员有违法法律、法规及本规定的行为的,可以暂停其行使信息系统。


此外,在在协助司法机关查封、安居型商品房预售管理以及其他规划日常业务办理过程中,为保障购房者的合法权益、规范市场秩序和开发企业销售行为,主管部委也可临时锁定相关房源,待事项办理完毕再解除锁定。


综上,房源锁定或者限制产权可能存在以上多种原因,建议不要过度解读,以维护良好市场环境。

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